Покупка и оформление недвижимости в Индонезии

Покупка и оформление недвижимости в Индонезии

Варианты приобретения недвижимости в Индонезии иностранцами.
​По закону Индонезии иностранцы не могут быть собственниками земли в Индонезии в привычном понимании понятия "собственность", означающем безусловное право владения имуществом с оформлением документов на землю на фамилию владельца.


Рассмотрим различные варианты владения недвижимостью в Индонезии иностранцами.
 Hak Pakai - "право на использование”.  

Закрепляется получением именного (с указанием ФИО) сертификата, зарегистрированного в государственных органах, дает иностранному гражданину исключительное право на использование земли/дома. 
Если иностранец приобретает права Hak Pakai от индонезийского физического лица с правами Hak Milik, иностранец может оформить статус Hak Pakai на срок до 80 лет (первоначальный срок 30 лет + продление на 20 лет + продление на 30 лет).
Если иностранец приобретает права Hak Pakai от любого юридического / физического лица с правами Hak Guna Bangunan, он может иметь права на оставшийся срок действия прав HGB плюс еще максимум 50 лет (20 лет продления + 30 лет обновление).
Это право предоставляется иностранному гражданину только на одну единицу недвижимости, размер земельного участка не может превышать 1500-2000 кв.м (зависит от локации). Существует также минимальная цена на недвижимость, которую можно приобрести в рамках Hak Pakai. Для региона Бали это 2 млрд рупий на квартиры и 5 млрд рупий на дома. В Джакарте лимиты установлены в размере 3 и 10 млрд рупий соответственно.
Для того, чтобы оформить недвижимость подобным образом, покупателю необходимо иметь Рабочую визу/Вид на жительство. 
Такой вид владения недвижимостью удобен в случае постоянного проживания в стране. 
В случае переезда из Индонезии необходимо в течение одного года передать права другому лицу (иностранцу, обладающему рабочей визой или резиденту), иначе государство оставляет за собой право изъять недвижимость без компенсации. Данное ограничение обходится через получение и ежегодное продление вида на жительство (оформление на работу) – стоимость $2500/год
Учитывайте, что если вы не являетесь налоговым резидентом Индонезии (не вставали на учет в их налоговой), налог при продаже недвижимости другому лицу составит 20% от общей стоимости.

Hak Sewa - "аренда”. 

В этом случае, между собственником и инвестором заключается обычный договор аренды. 
Может быть заверен нотариально, но не регистрируется в соответствующих органах, чем отличается от Hak Pakai. 
Договор аренды даже не обязательно подтверждать у нотариуса – достаточно чтобы его подписали два свидетеля и он был заверен марками.
Важно, чтобы в договоре аренды был в числе прочих условий прописан пункт регулирующий необходимость самостоятельной уплаты арендодателем налога с полученного дохода. Если этот пункт не урегулирован в письменном виде, может возникнуть ситуация что налоговая придет к арендодателю и он потребует доплаты за землю на уплату налогов с арендатора.
Срок Hak Sewa не регламентируется законодательно, соответственно никто не мешает сторонам заключить его на 100 лет прописав порядок перехода прав и обязанностей по наследству. Однако если вы будете заверять его у нотариуса у каждого из них может быть свое собственное виденье сроков и может будет необходимо разбить его на части.
При договорах Hak Sewa налоговые обязательства по налогу на доходы возникают только у арендодателя (10%), однако налоги на недвижимость, ежегодные налоги на землю оплачивает арендатор.
Учтите, что при договоре Hak sewa у арендатора нет гарантии, что договор по истечении срока действия будет продлен, к тому же с учетом роста цен на землю стоимость продления аренды может вырасти в несколько раз.


Hak Guna Bangunan - "право на строительство”. 

Этот вариант владения недвижимостью предусмотрен для юридических лиц - компаний, зарегистрированных на территории страны, независимо от формы юридического лица.
Данная форма позволяет строить и владеть множеством объектов недвижимости.
Это право выдается компании сроком на 25 с дальнейшей пролонгацией на 25 и на 30 лет (общий срок 80 лет), по истечении 80 лет предусмотрена дальнейшая пролонгация, однако на практике еще этот срок никто не переходил (закон был принят в 1965 году). 
Обладая этим правом, компания может передавать земельные участки или объекты недвижимости другим лицам (по договорам аренды иностранцам, по договору продажи гражданам Индонезии, которые могут снова поменять статус земли на Hak Milik), уступая приобретателям свои права на данную недвижимость. 
Плюсом этого варианта является то, что возможная дальнейшая перепродажа земли и строений на ней может происходить путем продажи компании или ее долей, что возможно осуществить без налоговых трат связанных с заменой собственников.
Однако возникают расходы на ведение бухгалтерии, возможен больший контроль со стороны проверяющих инспекций. 
Помимо налога с продаж может возникать налог на прибыль: стандартная ставка 25%, в случае если 40% акций торгуется на бирже ставка 20%, в случае если оборот компании менее Rp 50 млрд (3.5 млн$) ставка 12.5%, маленькие компании с оборотом менее Rp 4.8 млрд (320 000 $) ставка 1%.
В настоящее время готовятся поправки в законодательство. Ожидается, что срок аренды по Hak Guna Bangnan сделают изначально с периодом 70-80 лет. Как только изменения будут приняты, мы их отразим в данной статье.


Hak Milik – "безусловное право на собственность”. 

По законодательству Индонезии правом собственности на землю в этой стране могут обладать только ее граждане. 
Несмотря на это, много лет действовала схема, позволяющая иностранцам приобретать землю со статусом Hak Milik используя номинальных местных владельцев. 
При необходимости мы разъясним Вам все нюансы договоров о номинально владении, однако на практике последнее время покупатели недвижимости стараются или оформлять долгосрочную аренду или покупать на компанию в которой являются директором.




Нюансы приобретения земли на Бали, которые зависят от места где находится недвижимость:
разрешение на проезд по общественной деревенской дороге должно быть подписано всеми домохозяйствами которые находятся на этой дороге (они эту дорогу когда то строили за свои деньги и это их дорога, отсутсвие этого документа с подписями соседей чревато дополнительными тратами)

если вы покупаете/арендуете землю лучше сразу познакомиться с соседями и рассказать что вы планируете строить - их подпись необходима будет для подачи заявления на разрешение на строительство

необходимо самому промерять землю и удостовериться что размеры совпадают с указанными в сертификате (если не совпадут, а земля очень нравится готовьтесь что перемеры/переоформление сертификата займет до года)

лучше сразу познакомиться с главой деревни и узнать условия получения его подписи на заявлении на разрешение на строительство

узнать об обременении земли - нужно ли какие то делать отчисления в общину деревни (в банджар), когда, сколько (например раз в год покупать в общину мешок риса или платить какую то сумму денег)


Если вы покупаете готовый объект и собираетесь его сдавать в аренду, обязательно выясните моменты касающиеся наличия у объекта разрешения на строительство и его вид. У  разрешений есть общее название - IMB (Izin Mendirikan Bangunan) - но важно знать что они выдаются с привязкой к определенному типу разоешению на сдачу в аренду.  Кроме этого, разрешение IMB выдается на 3 года и каждые 3 года должно обновляться - делать это не сложно, дешево, но по факту 90% владельцев вилл этого почему-то не делают.

IMB Rumah Tinggal - не предполагает возможности посуточной сдачи в аренду (таких большинство, а многие вообще функционируют без IMB), т.е. Снять вы ее на год и дольше можете, а вот сдавать на краткосрок по закону не имеете права - даже если собственник вам подпишет договор о возможности субаренды, возникает риск того что по вашей рекламе придет проверка документов и вы столкнетесь со штрафными санкциями.
Для пересдачи на срок от месяца она подойдет - по закону наличие разрешения IMB Rumah Tinggal дает эту возможность.

IMB Pondok Wisata - лиценизия на сдачу в аренду объекта до 5 комнат, разрешение выдается собственнику - гражданину Индонезии (те будучи иностранцем вы можете получить эту лицензию только через регистрацию компании PMA)

IMB Rumah Kos - лицензия на сдачу в аренду объекта до 20 комнат, разрешение выдается собственнику - гражданину Индонезии

IMB Hotel Melati - лицензия отеля категории до 3 звезд или без официального рейтинга. До 25 комнат. Может быть оформлен на физ лицо, на компанию с иностранным участием, но минимум 33% должно принадлежать местному (инвестиция согласовывается через BKPM - координационный совет по инвестициям)

IMB +Hotel lisence - сертифицированный отель категорией от 3 звезд - юридическое лицо с расчетными счетами, уставом, сдачей бухгалтерской отчетности юр лица и тд

Если вы нашли виллу в долгосрочную аренду с лицензией IMB Podok Wisata - договаривайтесь о ее аренде с возможностью субаренды, но для собственного спокойствия рекламируйте ее от имени владельца (по сути он должен быть вашим партнером в этом бизнесе) или работайте через управляющую компанию. Либо получайте KITAS. 
Не стоит заниматься рекламой и сдачей виллы от своего имени - это приравнивается к ведению предпринимательской деятельности, которую Вы не можете осуществлять без наличия разрешения на работу/вида на жительство.

О налогах - подоходный налог на налоговых резидентов составляет 10% (на иностранцев не вставших на налоговый учет 20%) так же в договоре аренды должно быть прописано кто платит налог на недвижимость.

Если вы планируете рекламировать объект на различных OTA договоритесь с собственником чтобы он оказывал помощь в уплате налогов (налоговая следит за этим вплоть до того, что просит предоставлять им инвойсы от букинг ком  на оплату комиссии - откуда она оценивает за сколько сдавалась недвижимость и правильно ли уплачены налоги).

На практике многие арендуют виллу по договору аренды на год или дольше, прописывают в нем возможность субаренды (не вникая в вопросы наличия IMB, не заморачиваясь уплатой налогов) и рассчитывают на то, что налоговая до них не доберется - часто так это и бывает, но инспекции приходят неожиданно со всеми вытекающими последствиями.

Возврат к списку

Вход
*E-mail:
*Пароль:
* - обязательные поля для заполнения
Регистрация посетителя
Ознакомится с условия размещения предложения недвижимости на Портале и узнать о дополнительных видах рекламы вы можете в раздела «Реклама на сайте»

Отправте заявку на регистрацию, и наш менеджер свяжется с Вами в течение двух рабочих дней

*Тип:
*Имя:
*Фамилия:
Компания:
*Телефон:
*E-mail:
Сайт:
*Пароль:
*Еще раз:
* - обязательные поля для заполнения

Регистрируясь на этом портале, Вы автоматически соглашаетесь с правилами обработки персональных данных
Ознакомится с условия размещения предложения недвижимости на Портале и узнать о дополнительных видах рекламы вы можете в раздела «Реклама на сайте»

Отправте заявку на регистрацию, и наш менеджер свяжется с Вами в течение двух рабочих дней

*Тип:
*Имя:
*Фамилия:
Компания:
*Телефон:
*E-mail:
Сайт:
*Пароль:
*Еще раз:
* - обязательные поля для заполнения

Регистрируясь на этом портале, Вы автоматически соглашаетесь с правилами обработки персональных данных
Менеджер
Задайте вопросы по нашим продуктам
Здравствуйте!
Чем можем вам помочь?